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ESTATE不動産
不動産の問題は、家賃を払わない借主への退去、賃料請求、夜逃げした借主が残していった荷物等の処理、更新料の問題、敷金の問題、立退き料の問題など多岐にわたります。 ここでは、典型的な不動産の問題についてお話ししますが、これら以外の問題についても遠慮なくご相談いただければと思います。
借主が出て行ってくれない
「契約期間が終わったのに一向に借主が出て行かない…」「賃料を半年以上も滞納しているのにずっと居座ったままで困っている…」こうした借主は困ったものですが、貸主の方で強制的に借主の荷物を外に出して追い出すこと（＝自力救済）は禁じられていることから、無理やり借主を出ていかせることはできませんし、民事不介入のため警察も当然ながら動いてはくれません。
借主が不動産から任意に出て行かない場合、裁判所の手続を利用して立ち退かせるほかありません。
訴訟や強制執行など、複雑な手続が必要となりますので、明渡し問題で悩んだときにはぜひ一度弁護士にご相談ください。
賃料を払ってくれない
賃料を支払うことは賃貸借契約の本質的な要素であって、その未払いは賃貸借契約を解除する根拠となります。しかし、どれくらいの額の未払いであれば一方的に契約を解除できるのかは、契約書の文言、賃料額、未納額、建物か土地か、過去の経緯など様々な要因によって異なってきます。
もちろん、未払い賃料の回収も重要なことです。ただ、未払いをしているような相手ですから回収することは容易ではありません。法的手続を駆使して回収することも考えなければならないでしょう。
賃料未払いにお困りの際は、立ち退きや賃料回収にあたって、弁護士にぜひ一度ご相談ください。
大家から出て行けといわれた
大家から退去を要求された場合、その要求に従わなければならないと考えていませんか？
多くの賃貸借契約では、大家（貸主）から退去を要求されても、出て行く必要はありません。また、出て行く場合には立退料の支払を条件とすることも可能です。
「自分の場合、出て行かなくてはいけないのでは？」「立退料を請求したいが、いくら請求すればいいのかわからない」など、退去を要求されてお悩みの方は、一度川崎つばさ法律事務所にご相談下さい。
よくある質問
- 賃貸マンションの修繕費は誰が負担するのですか？
- 賃貸マンションの貸主は、賃貸物件を適切に管理して借主に適切に使用させる義務を負っていますので、修繕費は本来的には貸主が負担することになります。そのため、例えば雨漏りがしていたり、トイレが故障した場合には、その修繕費は貸主が負担することになります。また、貸主がすぐに修理してくれない場合には、一旦借主が修理して、その修理費を貸主に請求することもできます。
- 賃料を滞納している場合、どのように退去を求めればいいのですか？
- 賃貸マンションの借主は貸主に対して家賃を支払う義務を負っていますので、家賃を支払わない場合、貸主は借主に対し賃貸契約を解除して退去を求めることができます。もっとも、賃貸借契約のように継続的な契約を解除する場合、信頼関係が破たんしたと認められることが必要であり、通常、１か月程度の家賃滞納では退去を求めることは困難であり、数か月程度の家賃滞納がなければ、信頼関係が破たんしたと認められません。
- 賃料を滞納している場合、大家（貸主の側）が鍵を変えたり、荷物を処分することはできますか？
- たとえ賃料を滞納していたとしても、裁判手続きを経ないで無理やりに退去の実力行使にでることはできません。場合によっては、民事上の損害賠償責任を負うことになるほか、刑法上の器物損壊罪や住居侵入罪、窃盗罪などにあたるおそれもあります。
- 立退料とはなんですか？
- 立退料とは、土地や建物の貸主が、借主に退去を求める際に、移転による損失を補償するためにしはらう金銭のことをいいます。一般的には、契約解除や更新拒絶に正当な理由がなく貸主の都合（貸主の親族の入居等）で、借主に退去を求める場合に支払われます。立退き料の一般的な算定基準はないのですが、退去を求める理由が客観的に適切な場合は低額になり、またその理由が客観的にあまり適切でない場合には高額になる傾向にあり、賃料の数か月～数年分の立退料が支払われることもあります。
- 裁判で建物退去が認められのですが、借主が出て行かない場合どうすればよいですか？
- 裁判上、建物や土地の退去を認める判決が出た場合であっても、借主が退去しない場合、実力行使にでることはできません。この場合、不動産からの退去についての執行を裁判所に申し出て、裁判所に退去手続きを執行してもらう必要があります。この場合、荷物の撤去などの強制執行に要する費用については本来的には借主の負担となるものですが、借主にそのお金がない場合には事実上貸主が負担することになってしまいます。
- 原状回復費用とはなんですか？
- 賃貸借契約が終了した際、当該物件の借主は、当該物件を引渡し時の状態に戻す義務を負っており、これを原状回復義務といいます。原状回復費用とは、この義務を果たす際に発生する修復費用のことをいいます。原状回復費用と認められた場合、借主が負担することになり、通常は敷金が充当されることになります。
- 借主が負うことになる原状回復義務の範囲を教えてください。
- 一般的には、借主が不注意で汚損したものについては借主負担（原状回復義務の範囲内）、借主が通常の用法に従って使用していたにもかかわらず発生した汚損や破損については貸主負担（原状回復義務の範囲外）になります。例えば、借主が不注意で汚したカーペットの交換費用については借主負担となり、また、日に焼けた畳の交換費用については貸主負担となります。ただし、経年劣化が予定されているものについては、借主の善管注意義務で発生した原状回復も、減価償却の割合に応じて原状回復費用が減じられる場合もあります。
- 特約にあるハウスクリーニング費用は誰が負担するものなのですか？
- ハウスクリーニング費用とは、退去時に賃貸していた物件を清掃業者に委託して部屋全体の清掃をしてもらう費用のことをいいます。これは、通常損耗か不注意で生じた損耗かを問わずに一切を清掃することになるので、特約がない限り貸主負担となります。ただし、仮に借主がハウスクリーニング費用を負う旨の特約があったとしても、ハウスクリーニングを行う必要性がなく、借主がその特約を十分に理解していない場合には当該特約は無効とされる場合もあります。
- 事業所用賃貸と居住用賃貸について、原状回復義務の範囲に違いはありますか？
- 居住用賃貸物件についての原状回復義務の範囲については、消費者保護の観点から借主に有利に解釈されることが多いですが、事業用賃貸物件については、賃貸借契約の文言が重視されて貸主に有利に解釈されることが多いです。もっとも、通常損耗の回復費用については特約がない限り貸主が負担するということは居住用賃貸物件と変わりありませんし、小規模な事業用賃貸物件については、居住用賃貸物件と同じように借主に有利に解釈されることとなりますので、結局はケースバイケースの判断ということになります。
- 賃貸期間が満了するため退去を求められていますが、応じないといけないのですか？
- 引き続きその物件に居住したいという場合、貸主に賃貸期間の更新を請求することになりますが、借主がこれを拒絶するには、拒絶についての正当理由がないといけません。正当理由とは、貸主・借主がその物件を必要とする事情や立退料の多寡等を勘案して、賃貸借契約を解約することが相当であると認められるそれなりの理由のことをいいます。